内装の見積もりは、どう作られているのか

賃貸物件の退去後に届く原状回復の見積書は、管理会社やオーナーから見れば一枚の書類にすぎません。しかしその一枚ができるまでには、部屋の中での採寸と、部屋を出たあとの長い事務作業があります。そして業界の目線で見ると、この「見積もりを作る側」の仕事こそが、デジタル化からいちばん取り残されている領域だと私は考えています。

この記事では、私が入っている原状回復の現場で見積もりがどう作られているのかを順にたどり、そのうえで、市場全体の動きと重ねて、どこに変える余地があるのかを整理します。

依頼から現地調査まで：見積もりの質は、最初の一歩で決まる

見積もりの依頼は、オーナーや管理会社から届きます。手段として最も多いのはLINEで、電話も少なくありません。規模の大きい不動産会社であれば、メールで正式に依頼が来ます。

依頼を受けて部屋を見に行くのは、多くの場合、親方です。所長や番頭のように、工事の中身を一通り理解している人でなければ、現地調査は務まりません。何を直す必要があり、どの工事をどこまで提案するか。その判断がその場で求められるからです。言い換えれば、見積もりの精度は、最初に部屋へ入る一人の経験に大きく依存しています。

現地調査の実際：手順は、職人の頭の中にある

部屋に入る前に、まず担当者に鍵の在りかを確認します。郵便受けに入っていることもあれば、エントランスに南京錠型のキーボックスで掛けられていることもあります。

調査は玄関から始まります。鍵を開ける段階で不具合や錆びがないかを確かめ、ドアの開閉を見てから土間に入り、部屋ごとに状態を確認していきます。どこから、どの順で、何を見るか。チェックシートを用意している会社もありますが、多くの場合、この手順は職人の頭の中で体系化されています。

部屋ごとに行う作業は、主に次の三つです。

クロスの採寸
設備の型番の記録
写真の撮影

なかでも時間を要するのが採寸です。クロスは天井と壁ごとに長さを拾っていきますが、設備はさらに手間がかかります。たとえばキッチンの水栓から水漏れがあれば、シンク下の収納の背板を外し、根元からの長さや配管のピッチを測ります。ドライバーやインパクトドライバーでネジを外す作業も珍しくありません。

一方で、測った数字の記録方法には統一された形がありません。紙のメモ、手書きの図面、スマートフォンのメモ、写真への書き込みと、人によってばらばらです。現場の実感としては紙が多く、私自身はiPhoneのメモに記録しています。

部屋を出てから：本当に時間がかかるのは、事務作業

見積書を作るのは、たいてい現地調査に行った本人です。大きな会社であれば事務担当に情報を渡して作成を任せることもありますが、この業界は小規模な事業者が中心で、調べた人がそのまま書類まで仕上げるのが一般的です。

流れは次のとおりです。

現場のメモから数字をExcelに転記する
採寸値を平米数に換算する
品目ごとに単価を当てる
管理会社ごとの指定フォーマットに合わせて提出する

1Kやワンルームであれば、私の感覚では早くて15分から30分ほどで仕上がります。ただし工種が増えて見積もりの項目が多岐にわたるほど、また規模が大きくなるほど、作業時間は延びていきます。

最も重いのは、原価の更新

見積もり作成で最も負担が大きいのは、実は採寸ではなく原価の調整です。物価高の影響で、以前は安価だった設備や資材の価格が上がっており、単価を常に現在の水準に合わせ直す必要があります。この作業に、想像以上の時間が取られています。

しかも、価格を調べる方法も人それぞれです。

材料屋から提示されている原価を基準にする
Amazonや楽天、Yahoo!ショッピングでその都度検索する
Excelで自前の単価表を管理する
経験から、おおよその金額を記憶している

価格の情報が一か所に集約されていないため、確認の手間が毎回発生し、更新が追いつかないまま見積もりを出してしまう余地も残ります。

見積もりは、着工後も動き続ける

見積もりは、提出した時点で確定するものではありません。出した金額と実際の原価が合わなくなれば、不動産会社やオーナーに事情を説明し、見積もりを修正してもらうこともあります。

クロスはその典型です。築年数の古い部屋では、見積もりの段階でクロスを剥がして下地を確かめることはできません。実際に剥がしてみると、下地の石膏ボードが湿気でカビていることがあり、状態がひどい場合にはボードの張り替えを追加で提案することになります。剥がしてみるまで分からない部分は、どうしても残るのです。

原状回復ならではの論点：費用を誰が負担するか

原状回復の見積もりには、もう一つ特有の論点があります。費用を入居者（借主）とオーナー（貸主）のどちらが負担するのかを、項目ごとに切り分けて示すことです。

考え方の土台になるのは、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」や、東京であれば東京都のルールです。クロスのように年数とともに価値が下がるものは、入居していた年数に応じて負担の割合が変わります。家具の移動中に壁へ大きな穴を開けてしまったような傷は、借主の負担になることが多い一方、判断に迷うのは経年劣化との見分けがつきにくい傷です。最近は入居時のチェックシートと照らし合わせ、入居前からあった傷かどうかを確認しながら進めます。タバコのヤニやペットの臭いについては、契約書の特約で取り決められていることが多く、その内容に沿って振り分けていきます。最終的には、契約の内容と部屋の使用状況によって個別に判断されます。

市場の動き：受け取る側は進み、作る側が残されている

ここで視点を現場から市場に移します。

まず前提として、建設業の担い手は高齢化が進んでいます。国土交通省が総務省「労働力調査」をもとにまとめた資料では、2024年の建設業就業者のうち55歳以上が36.7%、29歳以下が11.7%でした（内閣府規制改革推進会議配布資料）。経験のある職人に判断が集中する構造は、このままでは維持が難しくなっていきます。

そうしたなか、建設・住宅の領域ではデジタル化のサービスが着実に広がっています。施工管理アプリの「ANDPAD」は、公式サイトで15万6,000社を超える企業に導入されていると公表しています（アンドパッド公式サイト）。職人と工事会社をつなぐマッチングサービスの「助太刀」は、登録事業者数が22万を超えたと発表しています（助太刀のプレスリリース）。海外に目を向けると、空調や配管などの設備工事業者向けに業務ソフトを提供する米国のServiceTitanが、2024年12月に米ナスダック市場へ上場し、約6億2,500万ドルを調達しました（Bloomberg Law）。職人や工事会社の業務そのものが、ソフトウェアの大きな市場になり得ることを示した事例です。

現地調査や見積もりのアプリを提供する国内外の5社が、どの顧客から始めてどこへ広げてきたかは、このブログの「現地調査のアプリを提供する5社は、顧客をどこへ広げてきたか」で詳しく調べています。

見積もりを受け取る側でも動きがあります。賃貸管理システムを提供するイタンジは、2026年8月から、施工会社ごとに書式の異なる原状回復工事の見積書をAIで読み取り、データとして整理する機能の提供を始めました。同社の発表によれば、施工会社からFAXやPDF、Excelで届く見積情報を、管理会社が自社のシステムへ手で入力し直し、オーナー向けの書式に作り替えるのが一般的で、その転記に多くの時間がかかっているといいます。同社の修繕システムは、2026年4月末時点で1,500社以上に導入されています。

この事例は、見積もりをめぐる現状をよく表していると私は考えています。デジタル化が進んでいるのは、見積書を受け取る管理会社の側です。一方で、見積書を作る職人の側では、紙のメモからExcelへの転記と、手作業での価格確認が今も続いています。書式がばらばらの見積書をAIで読み取らなければならないこと自体が、作る側の仕組みが整っていないことの裏返しでもあります。

職人の時間を、本来の仕事に戻すために

ここまで見てきたとおり、見積もりで最も時間を奪っているのは、手書きのメモをExcelに写し、価格を確かめ直し、管理会社のフォーマットに合わせて提出するまでの事務作業です。

職人には、パソコン操作に慣れていない人や、現場を優先するあまり見積もりに時間を割けない人も少なくありません。その結果、見積もりが「原状回復工事一式」のように大まかな形でしか出せないことがあります。これでは管理会社は内容を把握しにくく、管理会社がオーナーに提案する場面でも認識のずれが生じやすくなります。

職人は本来、手に職があり、質の高い仕事ができる人たちです。それにもかかわらず、事務作業に時間を取られて機会を逃している。事務員を雇う余裕のない小規模事業者が多いことを考えれば、これは個人の努力ではなく、仕組みで解決すべき課題です。

私が取り組みたいのは、次の三つです。

工事の中身に精通した人でなくても、現地調査を進められるようにする
記録の方法をそろえ、現場のメモがそのまま見積もりにつながるようにする
原価を都度調べなくても、最新の価格が自動で反映されるようにする

作る側の見積もりの解像度が上がれば、受け取る管理会社も、その先のオーナーも判断しやすくなります。不動産会社の担当者が職人に仕事を依頼するときにも、より具体的に頼めるようになるはずです。

職人が、職人にしかできない仕事に時間を使える状態を、見積もりから作っていきたいと考えています。

ご相談をお待ちしています

最後に、ここまで読んでくださった方へ。

Neuradexではいま、内装業に向けて、FDEが現場に入って課題を見つけ、それをプロダクトや仕組みに落とし込んでいく取り組みを進めています。この記事で書いた見積もりは、その最初の入り口だと考えています。

たとえば、こんなご相談を歓迎します。

現地調査のメモから見積書を作るまでの手間を減らしたい
管理会社ごとに違うフォーマットへの対応に時間を取られている
資材や設備の値上がりに、見積もりの単価が追いつかない

要件がまだぼんやりしている段階でも構いません。気になった方は、ぜひお問い合わせからお気軽にお声がけください。

参考文献

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」
国土交通省作成資料（総務省「労働力調査」暦年平均をもとに作成）、内閣府規制改革推進会議ワーキング・グループ配布資料（2025年5月8日）
株式会社アンドパッド公式サイト（2026年11月2日閲覧）
株式会社助太刀プレスリリース（PR TIMES、2026年6月10日）
Bloomberg Law "ServiceTitan Raises $625 Million in IPO Priced Above Range"（2024年12月）
株式会社GA technologies「「ITANDI 賃貸管理」、原状回復の複雑な見積明細をAIで読み取り、修繕履歴をデータ化する「工事見積 AI-OCR」を提供開始」（2026年8月27日）